Szegregáció, lelkivizsgálat, üresen álló önkormányzati lakások, óvodahiány – sokan sokféle problémát felvetettek már az ingatlanukat elvesztett devizahiteleseknek épített ócsai Patyomkin-falu kapcsán. Jöjjenek most a be nem tartott építési követelmények, a négyzetméterárak és az elbliccelt energiatanúsítványok annak illusztrálására, hogyan is sikerült a felelős minisztériumnak totális hülyét csinálnia magából.

Egy kis matek

Kezdjük azzal, hogy az Ócsára költött 2,3 milliárd forintból több száz meglévő épületet lehetett volna korszerűsíteni.

Tudjuk, hogy Magyarországon a háztartások háromnegyede F vagy annál rosszabb energetikai besorolású lakásban él: egy tipikus, felújítatlan panellakás F, egy gangos bérházban lévő lakás, illetve a régen épült tégla és vályog házak pedig inkább csak a G kategóriát érik el az energiatanúsítványban használt skálán.

Az épületek energiatanúsítványa hasonló a hűtőknél, mosógépeknél megszokott energiacímkéhez: azt mutatja meg, hogy az adott épület műszaki állapota alapján mekkora lesz az éves várható energiafogyasztása. Az energiafogyasztás alapján a tanúsítvány energetikai osztályokba sorolja az ingatlanokat, a legkedvezőbb A+ kategóriától a legkedvezőtlenebb „I" kategóriáig. A „C" kategória az, amelyik éppen megfelel a jogszabályban rögzített energetikai követelményeknek.

Tegyük fel, hogy ennél azok a devizahiteles ingatlanok sem sokkal korszerűbbek, amiket kényszerárverezni kellett. Ezt persze nem tudjuk, de az adatok szerint az ingatlanok átlagos forgalmi értéke 6,6 millió forint, amelyeket a Nemzeti Eszközkezelő átlagban 3 millió forintért vett meg, a legtöbbet Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyéből. Valószínűleg nem tévedünk nagyot, ha azt gondoljuk, hogy a nagy magyar átlagnál nem energiahatékonyabbak ezek az épületek.

Egy átlagosnak tekinthető, 100 nm-es, F-G kategóriájú családi ház 2,5 millió forintos energiahatékonysági beruházással - vagyis a falak, födémek megfelelő hőszigetelésével és nyílászáró-cserével – általában képes a B-C kategóriába ugrani. A 2,3 milliárd forintból tehát az állam az Eszközkezelő által megvett házak közül 920-at újíthatott volna fel, mégpedig legalább olyan minőségűre, mint amilyen az ócsai pusztaságban felépített 80 ház. És akkor a családokat sem kellett volna kiszakítani megszokott lakóhelyükről.

A-t mondtak, C lett belőle

Nagyjából az egyetlen jó dolog, ami elmondható lett volna az egyébként minden ésszerűséget nélkülöző kirakatberuházásról az volt, hogy a jelenlegi építési követelményeknél jobb minőségű házak épültek volna fel. A Belügyminisztérium építésügyekért és Ócsáért is felelős helyettes államtitkára, dr. Szaló Péter a projekt kezdetekor, 2011-ben A+ energiaosztályú épületekről beszélt, majd hamar B-re módosított. Most ott tartunk, hogy C. Az érvényes jogszabályok szerint egyébként a C kategória elérése a minimumkövetelmény minden új építésű lakóépületre nézve, vagyis ennél rosszabb minőségben jogszabályilag sem lehet építkezni. Ráadásul nem is érdemes: szakmai körökben köztudomású, hogy ezek a követelmények elavultak, korszerűtlenek, mind a mai technológiai lehetőségekhez, mind pedig a szomszédos országok kritériumaihoz képest. Igaz, valóban valamivel olcsóbb C kategóriájú házakat építeni, mint A-t, de mára tanulmányok sora bizonyítja (többek között a Belügyminisztérium weboldalán is), hogy a következő évtizedekben jelentkező magasabb energiaköltségek miatt összességében drágább a C, mint az A. Vagyis Ócsán az építkezés végül valamivel olcsóbb volt az államnak - a rezsi viszont több lesz a lakóknak.

Lehet, hogy mégis inkább D?

Az épületek műszaki leírását érdekes módon kizárólag a Máltai Szeretetszolgálat honlapján találtam meg, ezt elnézve a házak inkább alulról súrolják a C kategóriát. Sajnos ezt a sejtelmemet semmi nem tudta eloszlatni, lévén hogy ezek a házak törvényi mentességet (49/2012. Korm. rendelet) kaptak az amúgy minden új épület számára kötelező energiatanúsítvány elkészítése alól. Pedig az energiatanúsítvány jó és hasznos dolog, ezt eddig az említett építésügyért felelős helyettes államtitkár is így gondolta. Mivel Ócsán mindössze négy, nem túl bonyolult típusházról van szó, elég lett volna négy energiatanúsítványt elkészíteni, összesen kb. 150-200 ezer Ft költségen. Valószínűsítem, hogy nem a pénzről van szó, mert például a 2011 őszi építészi ötletpályázatra simán elköltöttek 4 millió forintot hét pályázó biztosan remek ötleteinek díjazására. Mondjuk az, hogy ezek az ötletek végül hogyan hasznosultak, nem teljesen világos: a közbeszerzésen végül kiválasztott tervezőiroda (Kvadrum Építész Kft.) ugyanis nem volt a nyertes „ötletpályázók” között. Egy szó mint száz, felmerül a gyanú, hogy azért nem készültek el azok az energiatanúsítványok, mert az ócsai házak nem érik el a kötelező C szintet.

Négyzetméter aranyáron

Az említett minisztérium említett államtitkársága sajnálatos módon a piaci árakkal sem volt azonnal tisztában, 150 ezer forintos négyzetméteráron szerette volna ugyanis felépíttetni az A+, majd B, végül C (D?) kategóriás házakat. Csakhogy a gonosz kivitelezők beintettek: ennyiért és ilyen határidővel köszönték, de nem kértek a projektből. Így történt, hogy a közbeszerzési eljárás első két fordulója sikertelen volt, amivel nagyjából egy évet csúszott az építkezés. A harmadik forduló sikeres volt, lett kivitelező, jöttek a közmunkások a beruházás olcsóbbá tétele érdekében, s felépültek a házikók - 300 ezer Ft/nm áron.

Persze ez csak az épületek szigorúan vett építési költsége. Ha a bekerülési költségekhez hozzászámoljuk a csatornázásra, az útépítésre és a közvilágítás megteremtésére költött állami forintokat (és miért ne számolnánk, hiszen máshol minderre nem lett volna szükség), akkor egyenesen rózsadombi, 522 ezer forintos négyzetméterárat kapunk. Ötven darab 50 nm-es, húsz darab 60 nm-es és tíz darab 70 nm-es ház épült fel ugyanis összesen a 2,3 milliárd forintból. Aki nem hiszi, számoljon utána!